苦透苦透的蕃瓜弄,要“拆落地”改造了!

来源:新民晚报 发布日期:2023-05-16 12:57:41

65岁的周世民,说话总是未语先笑,眉眼弯弯,但讲述的故事却很苦涩。

“知道以前怎么给孩子洗澡吗?冬天,烧三盆热水,孩子脱掉衣服站在过道上,一盆水浇上去,全身浸湿,再一盆水,马上抹沐浴露,最后一盆水冲干净,浴巾一包,赶快抱回屋里。”

洗澡难,如厕难,烧饭要错时错峰,下雨会漏水漏电……多年来,这些困扰蕃瓜弄小区居民的生活难题,即将成为往事。昨晚9时,随着蕃瓜弄小区居民二轮签约率突破98%,今年静安区体量最大的“两旧”改造项目高比例生效。


【资料图】

对于周世民们来说,这是期盼了数十年的喜事。“不用搬离中心城区就能住上新房,老邻居还是老邻居,轮到这样的好事,太幸运了!”

01

蕃瓜弄的荣光与失落

走进天目中路749弄蕃瓜弄小区,60多年的老建筑,墙壁外立面满是剥落和裂纹。但相比“里子”,这样的外表甚至还算“光鲜”。走进楼栋,昏暗潮湿、破败逼仄扑面而来,让人横生压抑之感。

蕃瓜弄小区位于上海火车站东侧、苏州河北岸。解放前这里曾是难民聚集地,人们用毛竹、稻草、黄泥搭建简易棚户,相连成片,俗称“滚地龙”。1964年改造后,蕃瓜弄成为上海第一个5层楼的工人新村。

“能住进蕃瓜弄的居民,不少是有特殊贡献的人。”小区居民陈瑜从小在蕃瓜弄长大,1965年,她的奶奶作为“市三八红旗手”被分配到蕃瓜弄居住。“当时小区周边有银行、书店、食品店,理发店,旅馆、浴室等配套设施,生活特别便利。经常有人来参观,还接待过不少外宾。”

20世纪90年代,随着上海新客站的启用、闸北不夜城的开发,周边高楼大厦拔地而起,蕃瓜弄开始显得陈旧落伍,当初房屋设计的缺陷也日益显现。

蕃瓜弄的房屋结构俗称“小梁薄板”,就是用混凝土预制薄板搭建的房屋。这类房屋梁体尺寸窄,楼板薄,在20世纪六七十年代比较常见,建设速度快,但存在房屋结构不牢固,房屋稳定性差、地基浅、房屋寿命短等突出问题,不合适长期使用。

那时的房屋绝大部分不成套,设施不齐备,两到三户合用一个厨卫是常事,居住面积最小的人家仅有6.5平方米,生活极为不便。俗话说,“没有比较就没有伤害”,随着岁月变迁,城市面貌日新月异,住在蕃瓜弄居民没了昔日的荣光。

“小时候人家问,住在哪里?都是很自豪地说‘蕃瓜弄’。”陈瑜说,现在碰到有人问,只能含糊地说就在“新客站边上”。

陈瑜家是三户共用一套厨卫,她家是最大的一户,19.1平方米,住五口人。邻居分别是一对老夫妻,和一位独居老太太。厨房很窄,仅容一人站立,两人便要侧身,所以三家总是错时做饭。

因为另两家的老人都不吃辣,又觉得油烟大了伤肺,陈瑜家总是把火开得很小,尽量吃凉拌菜,只烧早上中午两顿,晚上热了午饭,便又能将就一餐。夏天,遇上孩子想吃小龙虾,不能用辣椒炝锅,一家人就去外面饭店吃,也算难得的奢侈。

如厕更是难题。为了不和老人抢厕所,陈瑜夫妻总是清早6点多钟就爬起来上厕所。“老人上厕所不能催,实在等不及了,我们就到外面去上。”

家住蕃瓜弄14号的吴阿婆是四川人,丈夫是上海人,两人在新疆结识,回上海后住进了丈夫家的蕃瓜弄小区。“开始只有一间房,后来两个儿子大了,就给小儿子在对门借了一间小房间。那个房子靠着厕所,特别潮湿。”吴阿婆说,只要有人洗澡,水就会渗到儿子房间里,所以房间墙角处总放着一个脸盆,人家洗完一次澡,他就出去倒一盆水。

02

尽最大努力给最优的方案

在这样的日子里苦熬,蕃瓜弄的居民们盼星星、盼月亮地盼着征收,盼着改造。

2016年,为支持北横通道大动脉建设,小区沿天目西路的8幢房屋被征收。这些老邻居搬出旧居住进新房,让剩下的小区居民既羡慕又着急。

2019年,有居民看到电视中“拆改留”项目的报道,便向政府部门反映,希望能通过旧住房综合改造解决居住困难。当年8月6日至30日,蕃瓜弄居委会、小区业委会联合牵头,对小区全体业主及承租人开展“拆除重建”意愿的全覆盖调查,最终99.7%居民同意向政府申请,对小区进行拆除重建改造。

回应居民的期盼,2022年,静安区天目西路街道正式组织蕃瓜弄拆除重建改造的一轮征询,居民同意比例依旧超过了99%。蕃瓜弄小区旧住房改造项目正式启动。

几经更迭,目前蕃瓜弄小区有14幢非成套住宅楼,有居民1122证、户籍人口3482人,其中绝大多数为租赁房,145证为产权房。

为了让这些居民早日改善居住条件,静安区政府和街道想方设法推动改造。但改造不来盼改造,真正改造了,一些居民又有了更多的心思。尤其因为是原拆原建,改造之后,房屋面积增加有限,成了居民们矛盾分歧的焦点。

“全部房屋的套内面积不减只增,再额外增加独用厨卫与阳台。其中租赁房,每户房间使用面积增加1-1.5平方米,再增加独用厨卫与阳台;产权房的房型都比较大,且有独用厨卫,改造后保证套内面积不减少,并优化了房型、朝向和居住功能。”街道相关负责人告诉记者,蕃瓜弄项目的改造方案前后经过20多稿的反复优化调整,“就是希望尽最大努力给居民最优的方案”。但仍有居民质疑,“为何不能给每户再增加更多面积?”

为此,街道在小区居民中开了一场又一场的座谈会、沟通会,给大家解释方案,倾听意见。静安区房管局相关负责人告诉记者,给每户居民增加多少面积,都经过了业内人士与专家的多轮测算,充分考虑到居民的实际使用。

“蕃瓜弄项目的预算资金达到了14亿多元。”街道相关负责人透露,旧住房综合改造项目全部由政府出资项目,没有任何经济回报,完全出于民生改善的角度。

也有居民提出,目前方案是建造6幢7层到33层的多、高层建筑,为何不能全部建造成高层,由此增加更多的房屋面积?区房管局相关负责人解释:建造房屋要考虑到周边的环境,在规划设计上有一定指标要求,比如,会不会影响周边建筑的日照。地块内曾考虑加高一幢建筑的高度,但发现阻挡了北侧一幢建筑的日照。目前方案中的建筑高度与数量,均是在最优考虑的基础上提出的。

实际上,为了让居民们都能挑到心仪的房屋,蕃瓜弄的改造中,设计的房源达到了1200多套,超过了小区居民实际需要的房源数量。据相关负责人介绍,“在符合规划相关要求的条件下,我们设计了更多的房源。一方面,可以让居民在对应的房型房源中,通过摇号选房规则有更多的选择;另一方面,可以作为公益配套房源使用,如作为区级公租房使用,这也是在此类项目中实现成本与收益平衡的一个探索。”

03

期待早日回搬住进新居

相比单纯的建新房,蕃瓜弄的“拆落地”改建难度非常大。

不像商品房小区户型统一,蕃瓜弄不同面积的户型多达97种,最小面积6.5平方米,最大面积101平方米,租赁房与产权房在改造后将要增加的面积又不同。“整个设计过程就像拼装乐高一样。”设计者告诉记者,通过归并房屋类型,不断调整设计,最终在8种基本户型基础上,为居民设计了47种不同面积段的房型。

更为难得的是,蕃瓜弄改造方案设计的过程,也是不断倾听民意的过程。每一处设计,都充分倾听了居民意见,从居民的生活便利出发考量。

比如小区有一种“一室半”的房型,一个大房间带一个小房间,进入大房间必须经过小房间。“一些居民家中有两代人居住,希望改造能够改善这种房型的私密性。”设计师就专门为他们设计了“小两室”的户型,将房间改造成两个独立的小房间。

还有房屋朝向的问题。因为当初设计的问题,蕃瓜弄小区目前的房屋,朝南房间只有4成。很多居民一辈子住在昏暗中,对新居朝向有很大期盼,都盼着新房能沐浴阳光。因此,“朝南”也成了改造的标配:每套房屋至少有一间房间和阳台是朝南的。

成套改造后,居民不仅可以住进电梯房,原来多户合用的厨卫变成独用,小区的道路整修、公共配套设施的完善,也成为一大亮点。“小区内部将建设地下停车库,周边也将配套建设城市生活中心、社区卫生中心、社区综合为老服务中心、社区服务站点、社区党群中心和公益性幼托育点等。”据相关负责人介绍,尤为贴心的是,改造后原承租户可以按公房出售办法购房,拥有房屋产权,而且可以马上进行房屋交易。

对于这一点,周世民特别在意。他不仅自己率先签约,还主动动员其他居民,帮大家算经济账。“周边房龄稍微新一些的电梯房,每平方米都在八九万元之间,我们蕃瓜弄在改造后,是新电梯房,环境好、配套好,将会有很大升值空间,肯定也比现在房屋的价格高很多。”

因为是拆除重建,小区居民完成签约后,将暂时搬离小区,搬离期间可领取政府提供的过渡费补贴来租房。补贴根据居民原有房屋的户型和建筑面积分为每月3600元—6000元四档,改造期间,政府也将根据市场评估情况适时调整,只增不减,同时提供搬家费。

不少老年居民担心找不到合适的房源,犹豫着不想离开居住了多年的老土地。街道得知后,通过区房管局联系多家房产中介,以组团驻点的方式为居民寻找性价比较高的过渡房。

家住蕃瓜弄28号楼的彭先生,家里有不少老物件,担心租房搬家时遗失,加上他经常看病,近期又因脑梗住院,太远的房子出行不便。改造项目工作组得知后,不仅第一时间前往医院探望,还帮忙物色了一批就医方便、上下楼方便、面积合适的小区房源,让彭先生最终安心签约。

这些天,提前已经签约的陈瑜一家已经在打包东西准备搬家。“住了四十多年,真正要走的时候,还有点不舍得。”陈瑜说,现在她只盼着能早日回搬,早日住进独门独户、只属于自己的空间。

新民眼工作室

作者 | 潘高峰

编辑 | 顾莹颖

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