65岁的周世民，说话总是未语先笑，眉眼弯弯，但讲述的故事却很苦涩。

“知道以前怎么给孩子洗澡吗？冬天，烧三盆热水，孩子脱掉衣服站在过道上，一盆水浇上去，全身浸湿，再一盆水，马上抹沐浴露，最后一盆水冲干净，浴巾一包，赶快抱回屋里。”

洗澡难，如厕难，烧饭要错时错峰，下雨会漏水漏电……多年来，这些困扰蕃瓜弄小区居民的生活难题，即将成为往事。昨晚9时，随着蕃瓜弄小区居民二轮签约率突破98%，今年静安区体量最大的“两旧”改造项目高比例生效。

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对于周世民们来说，这是期盼了数十年的喜事。“不用搬离中心城区就能住上新房，老邻居还是老邻居，轮到这样的好事，太幸运了！”

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蕃瓜弄的荣光与失落

走进天目中路749弄蕃瓜弄小区，60多年的老建筑，墙壁外立面满是剥落和裂纹。但相比“里子”，这样的外表甚至还算“光鲜”。走进楼栋，昏暗潮湿、破败逼仄扑面而来，让人横生压抑之感。

蕃瓜弄小区位于上海火车站东侧、苏州河北岸。解放前这里曾是难民聚集地，人们用毛竹、稻草、黄泥搭建简易棚户，相连成片，俗称“滚地龙”。1964年改造后，蕃瓜弄成为上海第一个5层楼的工人新村。

“能住进蕃瓜弄的居民，不少是有特殊贡献的人。”小区居民陈瑜从小在蕃瓜弄长大，1965年，她的奶奶作为“市三八红旗手”被分配到蕃瓜弄居住。“当时小区周边有银行、书店、食品店，理发店，旅馆、浴室等配套设施，生活特别便利。经常有人来参观，还接待过不少外宾。”

20世纪90年代，随着上海新客站的启用、闸北不夜城的开发，周边高楼大厦拔地而起，蕃瓜弄开始显得陈旧落伍，当初房屋设计的缺陷也日益显现。

蕃瓜弄的房屋结构俗称“小梁薄板”，就是用混凝土预制薄板搭建的房屋。这类房屋梁体尺寸窄，楼板薄，在20世纪六七十年代比较常见，建设速度快，但存在房屋结构不牢固，房屋稳定性差、地基浅、房屋寿命短等突出问题，不合适长期使用。

那时的房屋绝大部分不成套，设施不齐备，两到三户合用一个厨卫是常事，居住面积最小的人家仅有6.5平方米，生活极为不便。俗话说，“没有比较就没有伤害”，随着岁月变迁，城市面貌日新月异，住在蕃瓜弄居民没了昔日的荣光。

“小时候人家问，住在哪里？都是很自豪地说‘蕃瓜弄’。”陈瑜说，现在碰到有人问，只能含糊地说就在“新客站边上”。

陈瑜家是三户共用一套厨卫，她家是最大的一户，19.1平方米，住五口人。邻居分别是一对老夫妻，和一位独居老太太。厨房很窄，仅容一人站立，两人便要侧身，所以三家总是错时做饭。

因为另两家的老人都不吃辣，又觉得油烟大了伤肺，陈瑜家总是把火开得很小，尽量吃凉拌菜，只烧早上中午两顿，晚上热了午饭，便又能将就一餐。夏天，遇上孩子想吃小龙虾，不能用辣椒炝锅，一家人就去外面饭店吃，也算难得的奢侈。

如厕更是难题。为了不和老人抢厕所，陈瑜夫妻总是清早6点多钟就爬起来上厕所。“老人上厕所不能催，实在等不及了，我们就到外面去上。”

家住蕃瓜弄14号的吴阿婆是四川人，丈夫是上海人，两人在新疆结识，回上海后住进了丈夫家的蕃瓜弄小区。“开始只有一间房，后来两个儿子大了，就给小儿子在对门借了一间小房间。那个房子靠着厕所，特别潮湿。”吴阿婆说，只要有人洗澡，水就会渗到儿子房间里，所以房间墙角处总放着一个脸盆，人家洗完一次澡，他就出去倒一盆水。

02

尽最大努力给最优的方案

在这样的日子里苦熬，蕃瓜弄的居民们盼星星、盼月亮地盼着征收，盼着改造。

2016年，为支持北横通道大动脉建设，小区沿天目西路的8幢房屋被征收。这些老邻居搬出旧居住进新房，让剩下的小区居民既羡慕又着急。

2019年，有居民看到电视中“拆改留”项目的报道，便向政府部门反映，希望能通过旧住房综合改造解决居住困难。当年8月6日至30日，蕃瓜弄居委会、小区业委会联合牵头，对小区全体业主及承租人开展“拆除重建”意愿的全覆盖调查，最终99.7%居民同意向政府申请，对小区进行拆除重建改造。

回应居民的期盼，2022年，静安区天目西路街道正式组织蕃瓜弄拆除重建改造的一轮征询，居民同意比例依旧超过了99%。蕃瓜弄小区旧住房改造项目正式启动。

几经更迭，目前蕃瓜弄小区有14幢非成套住宅楼，有居民1122证、户籍人口3482人，其中绝大多数为租赁房，145证为产权房。

为了让这些居民早日改善居住条件，静安区政府和街道想方设法推动改造。但改造不来盼改造，真正改造了，一些居民又有了更多的心思。尤其因为是原拆原建，改造之后，房屋面积增加有限，成了居民们矛盾分歧的焦点。

“全部房屋的套内面积不减只增，再额外增加独用厨卫与阳台。其中租赁房，每户房间使用面积增加1-1.5平方米，再增加独用厨卫与阳台；产权房的房型都比较大，且有独用厨卫，改造后保证套内面积不减少，并优化了房型、朝向和居住功能。”街道相关负责人告诉记者，蕃瓜弄项目的改造方案前后经过20多稿的反复优化调整，“就是希望尽最大努力给居民最优的方案”。但仍有居民质疑，“为何不能给每户再增加更多面积？”

为此，街道在小区居民中开了一场又一场的座谈会、沟通会，给大家解释方案，倾听意见。静安区房管局相关负责人告诉记者，给每户居民增加多少面积，都经过了业内人士与专家的多轮测算，充分考虑到居民的实际使用。

“蕃瓜弄项目的预算资金达到了14亿多元。”街道相关负责人透露，旧住房综合改造项目全部由政府出资项目，没有任何经济回报，完全出于民生改善的角度。

也有居民提出，目前方案是建造6幢7层到33层的多、高层建筑，为何不能全部建造成高层，由此增加更多的房屋面积？区房管局相关负责人解释：建造房屋要考虑到周边的环境，在规划设计上有一定指标要求，比如，会不会影响周边建筑的日照。地块内曾考虑加高一幢建筑的高度，但发现阻挡了北侧一幢建筑的日照。目前方案中的建筑高度与数量，均是在最优考虑的基础上提出的。

实际上，为了让居民们都能挑到心仪的房屋，蕃瓜弄的改造中，设计的房源达到了1200多套，超过了小区居民实际需要的房源数量。据相关负责人介绍，“在符合规划相关要求的条件下，我们设计了更多的房源。一方面，可以让居民在对应的房型房源中，通过摇号选房规则有更多的选择；另一方面，可以作为公益配套房源使用，如作为区级公租房使用，这也是在此类项目中实现成本与收益平衡的一个探索。”

03

期待早日回搬住进新居

相比单纯的建新房，蕃瓜弄的“拆落地”改建难度非常大。

不像商品房小区户型统一，蕃瓜弄不同面积的户型多达97种，最小面积6.5平方米，最大面积101平方米，租赁房与产权房在改造后将要增加的面积又不同。“整个设计过程就像拼装乐高一样。”设计者告诉记者，通过归并房屋类型，不断调整设计，最终在8种基本户型基础上，为居民设计了47种不同面积段的房型。

更为难得的是，蕃瓜弄改造方案设计的过程，也是不断倾听民意的过程。每一处设计，都充分倾听了居民意见，从居民的生活便利出发考量。

比如小区有一种“一室半”的房型，一个大房间带一个小房间，进入大房间必须经过小房间。“一些居民家中有两代人居住，希望改造能够改善这种房型的私密性。”设计师就专门为他们设计了“小两室”的户型，将房间改造成两个独立的小房间。

还有房屋朝向的问题。因为当初设计的问题，蕃瓜弄小区目前的房屋，朝南房间只有4成。很多居民一辈子住在昏暗中，对新居朝向有很大期盼，都盼着新房能沐浴阳光。因此，“朝南”也成了改造的标配：每套房屋至少有一间房间和阳台是朝南的。

成套改造后，居民不仅可以住进电梯房，原来多户合用的厨卫变成独用，小区的道路整修、公共配套设施的完善，也成为一大亮点。“小区内部将建设地下停车库，周边也将配套建设城市生活中心、社区卫生中心、社区综合为老服务中心、社区服务站点、社区党群中心和公益性幼托育点等。”据相关负责人介绍，尤为贴心的是，改造后原承租户可以按公房出售办法购房，拥有房屋产权，而且可以马上进行房屋交易。

对于这一点，周世民特别在意。他不仅自己率先签约，还主动动员其他居民，帮大家算经济账。“周边房龄稍微新一些的电梯房，每平方米都在八九万元之间，我们蕃瓜弄在改造后，是新电梯房，环境好、配套好，将会有很大升值空间，肯定也比现在房屋的价格高很多。”

因为是拆除重建，小区居民完成签约后，将暂时搬离小区，搬离期间可领取政府提供的过渡费补贴来租房。补贴根据居民原有房屋的户型和建筑面积分为每月3600元—6000元四档，改造期间，政府也将根据市场评估情况适时调整，只增不减，同时提供搬家费。

不少老年居民担心找不到合适的房源，犹豫着不想离开居住了多年的老土地。街道得知后，通过区房管局联系多家房产中介，以组团驻点的方式为居民寻找性价比较高的过渡房。

家住蕃瓜弄28号楼的彭先生，家里有不少老物件，担心租房搬家时遗失，加上他经常看病，近期又因脑梗住院，太远的房子出行不便。改造项目工作组得知后，不仅第一时间前往医院探望，还帮忙物色了一批就医方便、上下楼方便、面积合适的小区房源，让彭先生最终安心签约。

这些天，提前已经签约的陈瑜一家已经在打包东西准备搬家。“住了四十多年，真正要走的时候，还有点不舍得。”陈瑜说，现在她只盼着能早日回搬，早日住进独门独户、只属于自己的空间。

新民眼工作室

作者 | 潘高峰

编辑 | 顾莹颖